坪単価（つぼたんか）５

　坪単価の最後です。

　これまで書いてきたようにこの坪単価という言葉は多くの誤解とトラブルを生み出し続けています。だいたい坪（つぼ）と言う言葉自体が、日常生活では使わなくなってきています。

　もともとこの言葉は、建築が全て完成し、支払いもすべて終わった上で、それまでにかかった総額を延べ床面積で割り、「ああ、この家は坪あたり○○万円かかったんだなあ。」と、ふりかえり、後から計算したのではないでしょうか。あくまで私の想像ですが。

　設計図も見積もりも何も無い状態で坪いくらかかる、みたいな話は、まったく意味が無いし、どんぶり勘定もいいところですよね。ほんとの参考にすぎないと思います。

　いずれにせよ建築業界では、それを都合よく利用している業者が多くある以上、今後も使われ続けられると思います。

　きっちりその内容や使われ方等を認識し、相手のいう坪単価が何を指し、どこまで含んでいるのか、細かく確認し、うまくつきあっていただきたいと思います。


《家づくりをはじめられる方へ》
このブログで書いている、家づくりのポイントは大切ですが、本当はもっと
大切な事があります。ブログでは書けない辛口情報と、ノウハウはこちら。
元住宅メーカー営業マンがお届けする、他では聞けない情報満載です。
　　　　　　　リニューアルオープンしました。
http://www.e-consul.net/juutaku/

　

坪単価（つぼたんか）４

坪単価が誤解を招く原因のみっつめ、

［�B、建物の建て方（構造や、階数）によっても坪単価が予想に反して大きく変わる為。］

ですが、一般的には、平屋（1階建て）の坪単価が一番高く、２階建てならそれよりは安くなり、総２階（２階建てですが、一階二階が同じ大きさのストンとした建物）なら更に割安、そして、３階ならもっと安くなるのでは、と考えている方が多いのではないでしょうか。

　実際はどうでしょうか。まず平屋と二階建てについてですが、家の構造（外側）の部分で特に金額が高いのは基礎と屋根です。これらは、面積が大きくなれば金額も増えます。

　ここで、ある面積の基礎と屋根があるとすると、平屋はその基礎と屋根の間にひとつの空間だけ、二階建てならふたつの空間がとれるわけです。この差が、建築費を建物の面積で割るという坪単価の差となってあらわれてくるわけです。

　こういった理由で同じ二階建てでも、一階に二階部分がちょっとだけのっているより、まるまるのっている総二階のほうが、割安になるわけです。

　同じ延べ床面積60坪でも平屋の60坪と、二階建て（一階30坪、二階30坪）の60坪では坪単価は大きく違ってきます。

　では、この理屈で考えると、三階建てなら更に安くなるだろうと普通は考えます。ところが、最初に出てきた、予想に反してというのはまさに、ここなんですが、３階建てが二階建てと同じどころか、逆に高くなるのです。

　これは、基礎、構造体、それに関する金物（かなもの）類などが、二階建てとはまるで違うものに変わるからです。地上からの高さが高いと風による影響が大きくなりますし、建物の重み等を考えると構造的に強くしないともたないそうです。法律や規制も当然厳しくなります。これらを全て満たすと、金額が跳ね上がるわけです。

　以上のような理由で、まともに三階建てをつくると坪単価は予想に反して高くなるわけです。まともにと、あえて書いたのは、世の中にはまともにつくらないところもあるからですが・・・。予想に反するということは、ここでも、誤解をまねくことになるわけです。

　更に付け加えると、坪単価を計算する時の建物面積というのは、延べ床面積（のべゆかめんせき）というもので、なんとこの中には吹き抜け面積は入りませんし、バルコニーも入らないのです。ですから、吹き抜けだらけ、バルコニーだらけの家は坪単価は高くなります。

《家づくりをはじめられる方へ》
元住宅メーカー営業マンが、現役時代をふりかえりつつ、住宅業界に物申す！

他では聞けない裏話が満載の週間メルマガ（無料）です。ぜひ読者登録を！

　　　　　「欠陥住宅」よりも怖い、家づくりの落とし穴

　　　　　　http://blog.mag2.com/m/log/0000182010

坪単価（つぼたんか）３

前回に引き続き、坪単価が誤解を招く原因のふたつめ、

[�A、建物の面積が大きい程、坪単価は下がり、小さい程、坪単価は上がる為。]

ですが、これは通常一棟の家には二世帯住宅で無い限り、風呂、キッチン、洗面、トイレなどの「水まわり」と呼ばれるものや、階段、玄関などはだいたいひとつずつです。（最近はトイレが２ヶ所のところが多いですが。）これは、家の規模に多少の大きい小さいがあっても同じです。

　そしてこれらは、何も無い、空間である、リビングや廊下やホールなどと比較すると、金額が思いっきり高いのです。ということは、家の大きい小さいに関係なく同じだけの値段の高い部分があるならば、当然、家が大きい方が割安になるわけです。

　具体的な例でいうと、ここに70坪と30坪の二棟の家があるとします。それぞれの家の水まわり、階段、玄関等、金額の高い部分は二棟とも同じで、400万円とします。すると、水まわりや階段等だけの坪単価を計算する場合、この同じ400万円を70坪で割るのと、30坪で割るのとでは大きな差がでてくるわけです。

　少しわかりにくかったかと思いますが、要するに値段の高い部分は、家が大きいと分散される、ということです。下手な説明ですみませんでした。

　住宅メーカーの中には、坪単価を安く見せる為、�@の、できるだけ何もついていない状態の本体価格で、しかも80坪ぐらいの巨大な家で坪単価をはじき出し、広告している所もあるようです。注意が必要です。


《家づくりをはじめられる方へ》
このブログで書いている、家づくりのポイントは大切ですが、本当はもっと
大切な事があります。ブログでは書けない辛口情報と、ノウハウはこちら。
元住宅メーカー営業マンがお届けする、他では聞けない情報満載です。
　　　　　　　リニューアルオープンしました。
http://www.e-consul.net/juutaku/

坪単価（つぼたんか）２

　前回の続きです。坪単価という言葉が誤解を招く原因の1番目、「建築費」の定義があまりにもあいまいで、立場によって都合よく解釈できる為。についてですが、

　まず、建築費には何が含まれているか。これからしてもばらばらです。仮に１０の業者があれば、１０通りのパターンがあるのです。

　建築費に含まれる費用の中の、一番ボリュームのある部分が本体工事と呼ばれるものですがその他に、オプション工事費用、設計費用、申請費用、屋外（おくがい）の電気工事費や、給排水工事費、ガス工事費、外構費用などがあります。

　これらの合計が建築費と私個人は思っているのですが、業者によって坪単価を計算する時にそれぞれの解釈をするものですからややこしくなります。

　ある業者は、坪単価というのは、そもそも建築費ではなく本体工事費だけです、と言っているところもあります。またある業者は建築費というのは本体工事とオプション工事の合わせたものであるというところもあります。そうかと思えばウチは屋外工事も全部入れています、というところも。全部入れているが、申請費だけは別だと言う業者もいます。このように、入っていたり、いなかったりするのです。

　その他、普通は坪単価としては計算には入れないような、別途費用である、基礎の補強費用、照明、カーテン工事、空調工事、などを入れている業者もあります全部入れてこそ本当の坪単価だと胸をはるところもあります。本当にばらばらなのです。

　いずれにせよ建築費用というのは現場現場で変わり、プランも仕様もまだ何も無い状態で坪単価を言うこと自体がおかしいのですが、今回はこのことはちょっと置いておきます。

　ここで問題になってくるのは、項目がたくさん出てきましたが、それぞれが、数十万から、場合によれば数百万するものもある為、入っている、いないが、かなりの、金額の差になってしまうことです。これは後々の資金計画を大きく狂わすことになります。

　さらに、もうひとつの、立場によって都合よく解釈できるというのは、

　例えば売り手の立場でいけば、他社と差別化して、安いイメージをつくろうと思えば、意図的に坪単価の計算を、何もついていない本体工事費（構造体に最低限の設備がついた状態）ですればいいわけです。これ以外はすべて別途費用となります。

　そして、その意図的に安くした坪単価を大々的に広告するわけです。特別価格　坪３５万〜と。

　一方、買い手側がその広告を見た時、どういう解釈をするかというと、多くは、「私の欲しい家の大きさは、このプラン集の�ｂTくらいだから、延べ床面積が３２坪として・・・坪単価３５万をかけて・・・１１２０万ね。」
（３５万〜の〜の後は、普通は３５万より高い金額が入りますが、多くのひとは計算する時は３５万で計算します。）

　と、なります。これでこの買い手のかたは、１１２０万を基準に資金計画を立ててしまう事になるわけです。１１２０万で建つとは思わないにしても、まあ、２割ちょっとくらいはアップするとして、１４００万くらいあればなんとかなりそうね。となってしまうわけです。

　いかがでしょうか。業者の言う建築費がばらばら、解釈もばらばら、売り手と買い手の思いもばらばら。これではうまくいくはずありません。



　ここでは詳しく書きませんが、さらに別途費用として消費税や印紙代などの税金関係、ローン諸費用や登記費用などもかかってきます。その他引越し費用や地鎮祭費用なども家をたてるにはかかってきます。住宅の検討初期に本当の総額を正しくつかむことはむずかしいものです。今後この問題にも取り組んでいきます。

坪単価（つぼたんか）

　今回からは、家づくりにあたって必ず出てくる、細かな言葉や表現など、是非知っておいていただきたいことについて、書いていきます。

　まずは坪単価という言葉です。家を検討する段階で必ず出てくる不思議な言葉です。建築業界でひんぱんに使われているのに、いまだに誤解を招き、トラブルの原因になっています。

　現在、世間一般の共通認識としては、坪単価というのは「建築費を建物の面積で割ったもの」というものではないでしょうか。みんながこのくらいは知っていると思います。

　ではどうしてこの言葉は誤解を招くのでしょうか。大きく分けて３つあります。

　�@、建築費の定義があまりにもあいまいで、立場によって都合よく解釈できる為。
　
　�A、建物の面積が大きい程、坪単価は下がり、小さい程、坪単価は上がる為。

　�B、建物の建て方（構造や、階数）によっても坪単価が予想に反して大きく変わる為。

次回、�@�A�Bについてくわしく書きます。